Spørsmålet som Høyesterett har avgjort er om det er en mangel etter avhendingslova § 3-7 at selgerne ikke
opplyste om at en nabo var straffedømt for seksuallovbrudd. Roy Nordli kommenterer saken.
Advokat Roy Nordli er også Eiendomsmegler, og følger saker som omhandler omsetning av fast eiendom.
Saken gjelder krav om erstatning etter at kjøperne av en boligeiendom hadde hevet kjøpet. Boligen i---veien 000 ble lagt ut for salg sommeren 2019 til en prisantydning på 3,89 millioner kroner. I en såkalt nabolagsprofil inntatt i salgsprospektet fremgikk det at området blant annet var anbefalt for familier med barn.
Nabo var domfelt for seksuelt krenkende/uanstendig adferd overfor barn
En mann som bor i ett av de to nabohusene, ble i februar 2019 domfelt for blant annet seksuelt krenkende/uanstendig atferd i nærvær av eller overfor barn under 16 år, jf.straffeloven 1902 § 201 første ledd bokstav c og straffeloven 2005 § 305 bokstav a. Han hadde filmet sine to stedøtre i dusjen og i andre situasjoner på badet over en periode på seks år. Domfellelsen omfattet videre befatning med materiale som fremstiller seksuelle overgrep mot barn eller som seksualiserer barn, jf. straffeloven 2005 § 311 første ledd.
Mannen hadde lastet ned 311 bilder fra internett som til dels inneholdt grove skildringer, og hvor små barn var involvert. Straffen ble satt til fengsel i ett år og to måneder. Straffesaken var kjent i nabolaget.
Hus kjøp for 4,25 mill og deretter solgt for 3,35 mill
De ankende partene vant budrunden med et bud på 4,25 millioner kroner. Kort tid etter at kontrakten var signert, fikk de høre om straffedommen mot naboen. Paret valgte som følge av disse opplysningene å heve kjøpet.
Heller ikke den andre budgiveren ønsket å stå ved sitt siste bud, og boligen ble lagt ut for salg på nytt. I januar 2020 ble den solgt for 3,35 millioner kroner.
Eiendommen ble solgt på nytt, men nå med et tap på kr. 900 000 for selger.
Hva er en mangel iht. avhendingslova?
Eigedomen har ein mangel dersom kjøparen ikkje har fått opplysning om omstende ved eigedomen som seljaren kjente eller måtte kjenne til, og som kjøparen hadde grunn til å rekne med å få. Dette gjeld likevel berre dersom ein kan gå ut i frå at det har verka inn på avtala at opplysning ikkje vart gitt jf. avhendingslova § 3-7.
Uriktige opplysinger om eigedomen
Eigedomen har ein mangel dersom omstende ved eigedomen ikkje svarer til opplysning som seljaren har gitt kjøparen. Det same gjeld dersom eigedomen ikkje svarer til opplysning som er gitt i annonse, i salsprospekt eller ved anna marknadsføring på vegner av seljaren jf. avhendingslova § 3-7.
Kjøpers rett til å heve kjøpet
Kjøparen kan heve avtala dersom forseinkinga inneber eit vesentleg avtalebrot jf. avhendingslova § 4-3, og ble gjort av kjøper i denne saken.
Spørsmålet av da om hvem som skulle erstatte tapte for selger, etter at kjøper hevet eiendomskjøpet?
Avhendingslova § 3-7 lød på salgstidspunktet
Eigedomen har mangel dersom kjøparen ikkje har fått opplysning om omstende ved eigedomen som seljaren kjente eller måtte kjenne til, og som kjøparen hadde grunn til å rekne med å få.Dette gjeld likevel berre dersom ein kan gå ut i frå at det har verka inn på avtala at opplysning ikkje vart gitt.
Paragraf 3-7 regulerer selgerens opplysningsplikt. Den slår fast at eiendommen har en mangel dersom plikten ikke er overholdt.
Høyesteretts tolkning av opplysningsplikten i § 3-7
Høyesterett skriver at
En selger må bare opplyse om forhold ved eiendommen, herunder forhold knyttet til en nabo, dersom det dreier seg om opplysninger som kjøperen «hadde grunn til å rekne med å få». Kjøperens forventning står altså sentralt.
Høyesterett konkluderer med at:
Det følger av det jeg har gjennomgått, at opplysninger om tidligere straffbare handlinger begått av en nabo ikke er noe man vanligvis kan forvente å få ved et eiendomskjøp. Videre har jeg påpekt at opplysninger om at en person er straffet for bestemte handlinger, er personopplysninger av sensitiv karakter.
Disse utgangspunktene må få betydning for selgers plikt til å bringe slike opplysninger videre i de tilfellene opplysningene faktisk er kjent. Utgangspunktet må etter mitt syn være at dette ikke er «omstende ved eigedomen» som en kjøper har grunn til å regne med å få opplysning om, og at det dermed ikke er opplysninger som er omfattet av opplysningsplikten etter avhendingslova § 3-7
Høyesterett legger til grunn lagmannsrettens flertall som uttaler følgende:
«Flertallet legger på bakgrunn av det som fremgår over, og formålet bak bestemmelsen i § 3-7, [til grunn] at opplysningsplikt om omstendigheter på naboeiendommen forutsetter at forholdene på en eller annen måte har enkonkret innvirkningpå den aktuelle salgseiendommen. Det legges videre til grunn at det må være tale om enfaktisk og reellinnvirkning. I dette ligger at forhold på naboeiendommen somkun rent subjektivtskaper en følelse av frykt eller ubehag, ikke er å anse som en omstendighet ved den aktuelle salgseiendommen, som kjøper har grunn til å regne med å få opplysning om.
Det er altså etter flertallets oppfatning ikke nok at kjøper rent subjektivt oppfatter naboen som farlig, hvis det ikke er et tilstrekkelig faktisk grunnlag for frykten ... .»
Høyesterett konkluderte med at selgeren ikke hadde brutt opplysingsplikten etter avhendingslova § 3-7.
Hadde selgeren gitt uriktige opplysninger?
Etter avhendingslova § 3-8 har eiendommen en mangel «dersom omstende ved eigedomen ikkje svarer til opplysning som seljaren har gitt kjøparen». I forarbeidene til bestemmelsen, Ot.prp. nr. 66 (1990–1991) side 90, heter det om innholdet blant annet:
«Dei opplysningane det er snakk om, må vere konkrete og i ei viss utstrekning vere spesifiserte. Kjøparen må ha hatt grunn til å lite på opplysningane. Generelle og vage opplysningar som ofte vert brukt i marknadsføring vil derfor berre sjeldan kunne danne grunnlag for at seljaren må svare etter § 3-9 [§ 3-8 i loven] ... .»
Høyesteretts vurdering av urikige opplysninger
Opplysningene det er vist til, er i saken her gitt gjennom en såkaltnabolagsprofil.
Det fremgår at det dreier seg om vurderinger av et område med over 200 husholdninger gitt av 14 lokalkjente personer. Ved siden av «familier med barn» er det vist til at området egner seg for «godt voksne, etablerte, husdyreiere og bevegelshemmede». I likhet med tingretten og lagmannsrettens flertall kan jeg ikke se at de opplysningene som er gitt, er tilstrekkelig konkrete til at de kan anses å være uriktige.
Det foreligger dermed heller ikke en mangel etter avhendingslova § 3-8.
Kjøper måtte betale erstatning med kr. 1. 157. 234
Selger hadde gjort gjeldende at hevingen var urettmessig og fremmet krav om erstatning for tapet etter dekningssalget, med tillegg av kostnader for strøm, forsikring, juridisk bistand mv., på til sammen 1 157 234 kroner.
I og med at det ikke foreligger noen mangel, har kjøperne hevet kjøpet uten at de hadde rett til det. De har heller ikke rett til prisavslag. Selgerne har dermed krav på erstatning for sitt tap knyttet til dekningssalget, jf. avhendingslova § 5-4 og § 7-1.
Skattemessig fradrag for tap ved dekningssalg
Dersom vilkårene til bo- og eiertid er oppfylt, vil tap ved salg av egen bolig være fradragsberettiget.
Dersom eiertid er under ett år, og du har brukt boligen til egen bolig under ett år, kan tapet være fradragsberettiget.
Det er ikke opplysninger om skatt i saken, men når kjøper her har trukket seg kort tid etter kjøpet, så vil trolig Skatteetaten ikke godkjenne tapet som skattemessig fradragsberettiget tap.
Kjøper har selv ansvar for å undersøke naboforholdene
Ut i fra dommen kan legges til grunn at det er betydelig risiko for kjøper av en eiendom dersom man trekker seg fra et boligkjøp, som her, etter at man har fått opplysninger om at nabo er straffedømt for forhold overfor mindreårige.
Kjøper av en eiendom må selv ta ansvar for hvor de kjøper en eiendom, og Høyesterett uttaler at selger ikke har opplysningsplikt om straffedømte i nærområdene
Norges Eiendomsmeglerforbund gir ut en håndbok til sine statsautoriserte eiendomsmeglere. Denne pålegger heller ikke en eiendomsmegler å innhente oppysninger om naboer, og selv om det står i prospekt at einedommen ligger i et familievennlig område, så betyr ikke dette nødvendigvis at det foreligger en undersøkelse av alle naboene mht. straffedommer etc.
Roy Nordli underviser i Økonomisk kriminalitet ved USN
Nordli foreleser i økonomisk kriminalitet ved Universitetet i Sørøst Norge, og er også foreleser ved JUC innen erstatningsrett.
Nordil er utdannet både jurist og diplomøkonom, har vært autorisert regnskapsfører i 25 år, og har bakgrunn som bl.a. banksjef og økonomisjef.
Roy Nordli har 20 års erfaring som advokat, og 10 års erfaring som økonomisjef, banksjef, revisjonssjef og kemner.
Artikkelen gir uttrykk for skribentens holdninger.